Münür Şahin’den belediyelerin gayrimenkul satışıyla ilgili açıklama

Yeminli Mali Müşavir Münür Şahin, belediyelerin sürekli gayrimenkul satışlarında vergi yükü doğabileceğini ve satış kârlarının azalabileceğine dikkat çekti. Gayrimenkul satışlarının doğurabileceği vergi yüklerini mevzuat açısından incelemekte fayda olduğunu ifade eden Münür Şahin, “Belediyelerimiz sürekli hale getirdikleri gayri menkul satışları ve elde ettikleri satış karları nedeniyle Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi yönünden mükellef olmak durumundadır” dedi.

Münür Şahin, konuya ilişkin yaptığı açıklamada, şu ifadelere yer verdi:

“2024 Mart Yerel Seçimleri sonrası belediyelerimiz sigorta, vergi borçları ve diğer nakit ihtiyaçları için gerekli finansmanı, sahip oldukları gayrimenkullerini edinim amaçlarının dışında süreklilik arz edecek şekilde ihale yoluyla satarak ve bu satışlardan elde ettikleri karlarla sağlamaktadırlar. Belediyelerimizin mevcut ekonomik durumun getirdiği finansman sıkıntısını gidermek için tercih ettikleri Gayrimenkul satışlarının doğurabileceği vergi yüklerini mevzuat acısından incelemekte faydalı olacak.

Belediyelerimiz Meclisten aldıkları yetki sonrası encümen kararı ile ihaleye çıkarak bu satışları gerçekleştiriyor. Belediyelerimiz Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi mükellefi değildir. Ancak süreklilik arz eden bir şekilde bu Gayrimenkul Satışları için Mükellefiyet tesis edip vergi ödemek zorunda kalabilirler. Belediyelerimizin gayrimenkul satışlarından elde ettikleri karların bir kısmı vergi olarak Gelir İdaresine gidebilir. Konuyu detaylı bir şekilde mevzuat yönünden değerlendirirsek;

Belediye;”5393 sayılı Belediye Kanununda belde sakinlerinin mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idari ve mali özerkliğe sahip kamu tüzel kişisi olarak tanımlanmıştır. Aynı kanunda belediyelerin yetkileri arasında mahalli müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesis etmek sayılmaktadır.

Belediyelerde taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması halinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesisine belediye meclisi karar vermekle birlikte bu kararın uygulanması görevi belediye meclisi ve encümenindedir. Belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin ise 2886 sayılı Devlet İhale Kanunda yer alan hükümlere göre yapılması gerekmektedir.

Belediyeler kamu tüzel kişisi olarak kurumlar vergisi mükellefi olmamakla birlikte, Kurumlar Vergisi Kanun 2. maddesine göre belediyelere ait veya bağlı olan ticari, sınai ve zirai işletmeler, şirketler kurumlar vergisi mükellefi olarak sayılmıştır. İktisadi kamu kuruluşları, kamu idare ve kuruluşlarına ait veya bağlı olan tüm iktisadi işletmeleri kapsar. Bu nedenle iktisadi kamu kuruluşları kavramı, hem kamu iktisadi teşebbüslerini hem de kamu kurum ve kuruluşlarına ait veya tabi olan veyahut bunlar tarafından kurulan veya işletilen iktisadi kuruluşlar ile döner sermayeli kuruluşları da kapsamına alır.

Bir iktisadi kamu kuruluşunun varlığından söz edilebilmesi için kuruluşun kamu idareleri veya kamu kuruluşlarına ait veya bağlı olması (ait olma, sermaye bakımından; bağlı olma ise idari bakımdan bağlılığı ifade eder), sermaye şirketi veya kooperatif şeklinde kurulmamış olması ve son olarak ticari, sınai veya zirai alanda devamlı olarak faaliyette bulunması gerekmektedir. Bununla birlikte İktisadî kamu kuruluşlarının kazanç amacı gütmemeleri, faaliyetlerinin kanunla verilmiş görevler arasında bulunması, tüzel kişiliklerinin olmaması, bağımsız muhasebelerinin ve kendilerine ayrılmış sermayelerinin veya iş yerlerinin bulunmaması mükellefiyetlerini etkilemeyecektir.

Belediyelerin taşınmaz satışlarını incelerken konuyu iki farklı açıdan ele almamız gerekmektedir. İlk olarak belediyenin kamu tüzel kişisi olarak mülkiyetinde yer alan taşınmazlar ile belediye tarafından kurulan sermaye şirketlerinin sahip olduğu taşınmazlar.

Belediyelerin mülkiyetinde yer alan taşınmazları satışları, belediyelerin kurumlar vergisi mükellefiyetleri olmaması daha doğrusu belediyelerin Kurumlar Vergisi Kanunu’nda mükellef olarak sayılmamaları nedeniyle kurumlar vergisine tabi olmayacaktır. Ancak belediyelerin ticari bir organizasyon kapsamında devamlılık arz eden ticari, sınai ve zirai faaliyetleri nedeniyle belediye tüzel kişiliğine bağlı oluşan iktisadi işletmelerin kurumlar vergisine tabi tutulması gerekecektir. Bu konuyu biraz daha acarsak, hangi durumlarda ticari bir organizasyon kapsamında devamlılık arz eden ticari bir faaliyetten söz edilebilir. Ekonomik faaliyetin ticari organizasyonu gerektirmesi ve yılda birden fazla tekrar ettirilmesi veya her yıl bir defa olmakla beraber müteakip yıllarda ya da birkaç yıl arayla yapılmasına karşılık düzenli olarak tekrar etmesi durumunda da bu faaliyetin devamlı olduğunun kabulü gerekmektedir. 1 Seri Nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinde bu durum şu örnekle açıklanmıştır; aynı vergilendirme döneminde birden fazla veya birden fazla vergilendirme döneminde düzenli olarak, ticari bir organizasyon çerçevesinde çay, yemek, tiyatro, kermes, konser gibi faaliyetlerin düzenlenmesi ve bu faaliyetlerden dolayı gelir elde edilmesi nedeniyle oluşacak olan iktisadi işletme için kurumlar vergisi mükellefiyetinin tesis edilmesi gerekecektir. Bununla birlikte yapılan işlemlerin ticari mahiyet arz etmemesi durumunda ise devamlı bir ekonomik faaliyet söz konusu olmayacaktır.

Ancak belediye tarafından kurulan sermaye şirketlerinde durumu biraz farklı olacaktır. Eğer kurulmuş olan şirketin faaliyet konusu taşınmaz ticareti ise, söz konusu şirket tarafından yapılan taşınmaz satışları nedeniyle elde edilen gelirler kurumlar vergisine tabi olacaktır. Belediye şirketinin faaliyet konusu taşınmaz ticareti değil ve satışa konu söz konusu taşınmaz 15.07.2023 tarihinden önce aktife alınmış ise en az iki tam yıl (730 Gün) şirket aktifinde yer almış olmak, satış bedelinin tamamının nakit olarak ve satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi, satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanan kısmının, pasifte özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması şartlarıyla taşınmaz satışından elde edilen kazancın %25’i kurumlar vergisinden istisna olacaktır. Belediye şirketleri tarafından 15.07.2023 tarihinden sonra aktife alınmış taşınmazlar için ise istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.

Belediyelerin taşınmaz satışlarının KDV karşısındaki durumu ile ilgili de kısaca bir açıklama yaparsak. Öncelikle belediyelerin KDV mükellefiyetleri kurumlar vergisinden farklı olarak Katma Değer Vergisi Kanunu’nda isteğe bağlı mükellefiyet uygulaması yer aldığından söz konusu olabiliyor. Ancak Katma Değer Vergisi Kanunu’nda belediye tüzel kişiliğinin taşınmaz satışı ile belediye şirketlerinin taşınmaz satışlarına ilişkin istisna uygulaması kapsamında farklı düzenlemeler yer aldığından ayrı ayrı değerlendirilmesi ve kesinlikle birbirine karıştırılmaması gerekmektedir.

Sonuç olarak belediyelerin kurumlar vergisi mükellefiyetleri bulunmadığı için belediye tüzel kişiliği mülkiyetinde yer alan taşınmazların satışı da kurumlar vergisine tabi olmayacaktır. Bununla birlikte belediyelerin ticari bir organizasyon kapsamında devamlılık arz eden taşınmaz satışları nedeniyle belediye tüzel kişiliğine bağlı oluşan iktisadi işletmelerinin kurumlar vergisine tabi olacağı unutulmamalıdır. Belediye şirketlerinin durumu ise belediyelerden farklı olacak ve taşınmaz satışlarından elde ettikleri kazançları kurumlar vergisine tabi olacaktır. Bununla birlikte belediye şirketlerin taşınmaz satış kazancının %25’lik kısmı belediye şirketinin faaliyet konusu ve taşınmazın aktife alınma tarihi göz önüne alınarak diğer şartlarında varlığı halinde istisna uygulamasına konu olabilecektir.

Değerlendirme: ve Öneri: Belediyelerimiz sürekli hale getirdikleri gayri menkul satışları ve elde ettikleri satış karları nedeniyle Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi Yönünden Mükellef olmak durumundadır. Bu durumda, Belediyelerimizin sürekli hale getirdikleri ve bu nedenle sürekli ticari faaliyet sayılabilecek gayrimenkul satış gelirlerinden bir kısmını Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi olarak Maliyeye ödemek zorunda kalacaklardır.

Belediyelerimizin Sorumluluk altında kalmamaları açısından sürekli hale getirdikleri Gayrimenkul satışları ve bu satışlardan elde ettikleri karlar için, kurumlar vergisi ve KDV yönünden, Maliye Bakanlığımızdan görüş almaları doğru olacaktır. Tüm Belediyelerimize ve değerli Başkanlarımıza tekrar başarılar diliyorum.”